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关于《菏泽市物业管理条例(草案)》征求意见的公告
 
 

 

关于《菏泽市物业管理条例(草案)》

征求意见的公告

 

为了维护物业企业和业主的合法权益,规范物业管理行为,推动我市物业管理的专业化、市场化、法制化,促进物业行业的健康发展,市十九届人大常委会第四次会议审议了《菏泽市物业管理条例(草案)》。为做好条例下一步的审议修改工作,增强立法的民主性和科学性,提高立法质量,现将《菏泽市物业管理条例(草案)在市人大常委会网站全文公布,广泛征求社会公众和社会各界的意见和建议。请将有关意见建议于930日前反馈市人大常委会法制工作委员会。

通讯地址:菏泽市人大常委会法制工作委员会

邮编:274000

电话:5330990。电子邮箱:hzrdfzw@163.com

特此公告。       

                              

菏泽市人大法制委员会

                     菏泽市人大常委会法制工作委员会

                              2017830

 

:菏泽市物业管理条例(草案)

 

菏泽市物业管理条例

(草案)

 

                   第一章  总 则

 

  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境, 根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

    第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

    第三条 本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

  第四条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

  第五条 市、县区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  公安、民政、财政、规划、城管、环保、工商、质监、物价等相关行政主管部门按照各自职责,做好物业管理相关的工作。

  街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

  社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理,制定行业规范,培训从业人员,规范从业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平。

 

第二章  前期物业管理

 

  第六条 建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业,自签订前期物业服务合同之日起十日内到物业管理行政主管部门备案。

  建设单位应当将前期物业服务合同作为商品房买卖合同约定的内容,并在销售场所将前期物业服务内容、服务标准、收费标准等事项进行公示。

  第七条 前期物业服务企业承接物业前,应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  第八条 建设单位应当在物业管理行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

  (一)规划竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

  (二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)业主名册;

  (五)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的清单,并书面承诺补交的具体时限。

  前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

  建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

  第九条 建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置地面以上的非居住房屋做为物业服务用房,最少不低于一百平方米,并无偿提供。

  物业服务用房应当进行简单装修,具备水、电、采光、通风等正常使用功能,预留通讯、网络、安保预警等端口。

  电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房()、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库()、门卫室、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房,不得计入物业服务用房面积。

  业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

第十条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时,应当一并办理物业服务用房权属登记。

 

第三章  业主大会与业主委员会

 

  第十一条 本条例所称的业主,是指房屋的所有权人。因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,应当认定为业主。

  物业管理区域内的全体业主组成业主大会,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  第十二条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内,组建业主大会筹备组。

  筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

  筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不得少于七日。

  筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府人员代表担任,具体负责组织、协调业主大会的筹备工作。

  第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费的具体标准和开支预算方案由街道办事处、乡(镇)人民政府与建设单位协商确定。

  筹备经费应当专款专用。筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案,并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起三日内支付开支预算方案确定的首笔筹备经费。

  筹备组应当在首次业主大会会议上将筹备经费的使用情况向全体业主公布。

  第十四条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、楼层、单元为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前,应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。

  第十五条 业主大会会议可以采用召开全体业主会议、书面征求意见或者网络投票的形式召开。采用书面、网络等形式征求意见的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

  第十六条 首次业主大会会议,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意,表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。业主大会会议分为定期会议和临时会议,定期会议每年至少召开一次。

  业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

  第十七条 业主委员会一般由五至十一人的单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

  分期开发建设的住宅小区,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会、选举产生业主委员会,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

  第十八条 业主委员会任期届满,其权利自动终止。

  业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议组织换届,选举新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。

  业主委员会任期届满前三十日,尚未召开业主大会会议产生新一届业主委员会的,由物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府组织换届工作。新一届业主委员会产生之前,原业主委员会继续履行职责。

  原业主委员会届满后五日内,应当将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会。不按时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交;拒不移交的,可以提请公安机关协助移交。

  第十九条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

  业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员:

  ()本人及其配偶、直系亲属与所在小区物业服务企业有直接利害关系的;

  ()损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的;

  ()未按照规定交纳物业服务费或者专项维修资金的;

  ()违规出租房屋的;

  ()牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

  ()有严重不良信用记录或者犯罪记录的;

  ()业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

  第二十条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约,不得有下列行为:

  (一)阻扰、抗拒业主大会行使职权;

  (二)挪用、侵占业主共有财产;

  (三)索要、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

  (四)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费及其他相关费用;

  (五)违反物业服务合同;

  (六)泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动;

  (七)擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议,损坏业主利益或者扰乱小区正常物业管理秩序;

  (八)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

  业主委员会委员违反前款规定之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其委员资格。

第二十一条 业主大会、业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持配合居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

 

第四章  物业服务及收费

 

  第二十二条 从事物业服务的企业应当具有法人资格。物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、诚信证明等材料向物业所在地的市、县区物业管理行政主管部门备案。

  第二十三条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:

  (一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务电话;

  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

  (三)电梯、消防等专项设施设备的维修保养合同、维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案等;

  (四)前期共用部位和共用设施设备经营收益情况;

  (五)房屋装饰装修及使用过程中的注意事项;

  (六)其他应当公示的信息。

  业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。 

  第二十四条 业主大会选聘物业服务企业,应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督指导下进行,被选聘或者参与投标的物业服务企业,应当在物业管理行政主管部门诚信系统中达到诚信等级。

  经业主大会授权,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业管理行政主管部门备案。

  第二十五条 物业服务合同期限届满六十日前,业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当以书面形式通知该物业服务企业。

  物业服务合同期限届满,业主大会未作出续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的,原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间,任何一方当事人提出终止合同的,应当在六十日前书面通知对方,并在物业管理区域内显著位置向全体业主公示,公示时间不少于七日。

  第二十六条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:

  (一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

  (二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

  (三)移交物业服务用房;

  (四)清算预收、代收的有关费用;

  (五)法律、法规规定的其他事项。

  物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

  对拒不退出或者不移交资料的,经业主委员会申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的,由公安机关依法处理。

  第二十七条 物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的,应当计入物业服务企业信用档案。

  物业服务企业有下列失信行为之一的,二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目;失信行为改正前,物业管理行政主管部门不予开具诚信证明:

  ()在物业管理招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;

  ()物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域,撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料,造成物业管理混乱的;

  ()未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致物业管理区域内发生重大房屋安全事故的;

  ()泄露业主信息的;

  ()对业主、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;

  ()其他违反法律、法规规定情形的。

  物业服务企业有前款第一项情形的,一年内不得参与物业管理招投标活动。

  第二十八条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

  第二十九条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开和质价相符的原则,根据经济发展和成本变化情况适时调整。

  第三十条 相关单位和个人可以通过市长热线或者各行政主管部门公布的投诉、举报受理方式,对物业管理的违法违规行为投诉、举报。

  有关行政主管部门在接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有权部门。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居()民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关行政主管部门应当于二个工作日内书面回复是否受理,并按时回复办理情况。

执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

 

第五章  物业的使用与维护

 

   第三十一条 物业管理区域内禁止下列行为:

  ()损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置,超荷载存放物品;

  ()将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;

  ()违反有关房屋出租规定;

  ()违法建设建筑物、构筑物,或者破坏、擅自改变房屋外貌;

  ()擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益;

  ()损毁树木、绿地;

  ()违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;

  ()损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;

  ()任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;

  ()制造超过规定标准的噪声、振动;

  (十一)在规定区域外停放车辆;

  (十二)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (十三)擅自架设电线、电缆等;

  (十四)擅自在楼道等业主共有区域堆放物品;

  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

  第三十二条 物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行监督,物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

  业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;拒不办理登记手续的,物业服务企业按照管理规约的规定,禁止装饰装修施工人员及物料进入物业管理区域。

  业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

  第三十三条 物业管理区域内规划的车位、车库,应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的车位、车库,业主、物业使用人需要承租的,建设单位应当出租。

  车位、车库尚有空余的,物业管理区域内不得新辟规划以外的车位。车位、车库不足,确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会会议决定。但不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

  第三十四条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,收益归全体业主所有。

  经营性收益可以根据业主大会会议决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。

  经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性收益账户,接受社区居民委员会的监督。

  第三十五条 业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会应当按照业主大会议事规则,委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

  对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

  第三十六条 建设单位新建用于销售的物业,应当按照规定向保修金管理机构设立的账户交存物业质量保修金。

  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

  第三十七条 业主空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。

  第三十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照规定交存专项维修资金。

  业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。

  第三十九条 住宅小区交付使用前三十日,建设单位应将已售房屋业主信息报物业管理行政主管部门。物业管理行政主管部门委托建设单位在房屋交付前收取首期住宅专项维修资金并提供统一收据。

  建设单位应当在房屋交付后十日内,将代收的住宅专项维修资金交存至物业管理行政主管部门设立的住宅专项维修资金专户,未售出房屋的住宅专项维修资金,由建设单位一次性交存至住宅专项维修资金专户。未售出房屋的住宅专项维修资金,实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。

  第四十条 发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修、更新和改造的,业主委员会、业主、物业服务企业、社区居()民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向物业管理行政主管部门提出资金使用申请:

  ()电梯故障;

  ()消防设施故障;

  ()屋面、外墙渗漏;

  ()二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

  ()专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍;

  ()楼顶、楼体外立面存在脱落危险;

  ()其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。

  物业管理行政主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起及时作出审核决定。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。

物业管理行政主管部门应当方便快捷地处理应急维修事项,加强监督管理,保障资金安全。

 

第六章  法律责任

 

  第四十一条 违反本条例规定的行为,法律法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

  第四十二条 建设单位违反本条例规定有下列行为之一的,由物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚:

  (一)未按照要求向首次业主大会会议筹备组提供业主名册、建筑规划总平面图或者房屋及建筑物面积清册的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (二)未将前期物业服务合同纳入商品房买卖合同的,处三万元以上五万元以下的罚款;

  (三)未按照规定向物业服务企业移交物业管理用房的,责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上五万元以下的罚款;

  (四) 未按照规定向物业服务企业移交有关资料或者未向物业行政主管部门报送备案资料的,责令限期改正;逾期不改正的,处三万元以上五万元以下的罚款;

  (五)未按照规定时间将代收的住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户的,处十万元以上三十万元以下罚款。

  第四十三条 物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一的,由物业行政主管部门依据职责权限按照下列规定给予处罚:

  (一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处五千元以下的罚款;

  (二)未按照要求公示相关信息的,处一万元以上三万元以下罚款;

  (三)未办理物业服务合同备案的,责令限期改正,逾期仍不改正的,处一万元以上三万元以下的罚款;

  (四)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处五万元以下的罚款;

  (五)物业服务合同解除或者终止后拒不撤离物业管理区域、拒不移交物业资料的,处三万以下的罚款。

  第四十四条 违反本条例规定,业主委员会委员资格终止后,不移交有关资料、印章的,由街道办事处或者乡(镇)人民政府责令交回;造成损失的,依法追究相应责任。

  第四十五条 业主、物业使用人违反本条例规定的,由物业行政主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

第四十六条 物业行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者其他相关行政主管部门及其工作人员违反本条例的规定,未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的,对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第七章  附 则

 

  第四十七条 本条例中下列用语的含义是指:

  (一)物业,是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地;

  (二)物业使用人,是指实际使用物业的人;

  (三)物业服务企业,是指依法取得独立法人资格,从事物业服务的企业。

  第四十八条 本条例自年 月 日起施行。

 

 

 

 

 
 

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